研究2006年以來(lái)中國(guó)幾輪房地產(chǎn)起落大戲，發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)含著一些基本規(guī)律：

第一，樓市銷量都是有起起落落的變化的，也受各種財(cái)政、稅收等政策的刺激。根據(jù)歷史規(guī)律來(lái)看，幾乎每輪樓市銷量暴增背后都有政策的推波助瀾。例如：2008年四季度開始的那輪周期包括7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅等一系列政策刺激；2012年是四大行松綁首套房貸利率；2016年的政策有今年初的契稅營(yíng)業(yè)稅新政的推動(dòng)。

第二，面對(duì)樓市火爆、房?jī)r(jià)暴漲，政策緊急剎車式的調(diào)控一般都會(huì)有效果。基本上每輪調(diào)控政策開始之后的2-3個(gè)月之內(nèi)，樓市銷售增速都會(huì)開始一輪趨勢(shì)性下行。

第三，工業(yè)表現(xiàn)（發(fā)電量）滯后于樓市銷售暴漲期的3-6個(gè)月左右。

第四，房?jī)r(jià)和銷量基本是保持基本相對(duì)一致的變化。樓市價(jià)格漲幅一般與銷量同趨勢(shì)，雖然在大部分周期中略有滯后。

關(guān)于本輪地產(chǎn)周期，目前的基本狀況是這樣的：

第一，目前處于一輪降息周期的末端，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和通脹狀況來(lái)看，降息空間已支取完畢。在經(jīng)濟(jì)停止快速下行、通脹率已經(jīng)抬升的背景下，后續(xù)再度降息可能性比較低。

第二，這輪樓市銷售高峰已持續(xù)13個(gè)月，2012年的銷售脈沖大約11個(gè)月，2008年開始的銷售脈沖大約13個(gè)月，本輪也已大體持續(xù)13個(gè)月（包含2014年四季度的短暫回落），這些時(shí)間上已大體差不多。（心有戚戚焉，難道樓市經(jīng)歷了13個(gè)月的暴漲之后，要開始回落了？）

第三， 樓市政策風(fēng)向確認(rèn)已經(jīng)變化。人民日?qǐng)?bào)發(fā)文《中國(guó)經(jīng)濟(jì)不需要地產(chǎn)投機(jī)客》標(biāo)志著政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，上海、深圳、南京、武漢等城市不同力度的調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)。

第四，樓市此輪并非是全國(guó)性的收緊。部分二線至三四線城市還處于樓市去庫(kù)存的重壓之下，地方政府正在想盡各種辦法鼓勵(lì)大家買房，部分城市仍處于前期刺激政策的影響之下，甚至可能仍會(huì)有區(qū)域性去庫(kù)存政策出臺(tái)。目前樓市調(diào)控和限購(gòu)的風(fēng)向標(biāo)直指一線城市和房?jī)r(jià)上漲過猛的二線城市。明顯的樓市政策區(qū)別對(duì)待。

第五，樓市政策重點(diǎn)在需求端限制，在信貸、利率、土地供應(yīng)等方面均尚無(wú)強(qiáng)力度政策。

那么未來(lái)房?jī)r(jià)該怎么走呢？

1、本輪樓市銷售高峰的頂點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，4月開始銷售增速將逐步回落，但全國(guó)的樓市數(shù)據(jù)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的跌落。參考前幾輪調(diào)控，預(yù)計(jì)上海、深圳的地產(chǎn)成交量在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)比3月的銷售高點(diǎn)下降30-50%。

2、房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。按以往經(jīng)驗(yàn)，在樓市調(diào)控措出臺(tái)后，二手房交易量將下跌，價(jià)格也將伴隨銷量下降而回落。以上海為例，外環(huán)房?jī)r(jià)下跌幅度可能平均會(huì)在20%左右，中環(huán)房?jī)r(jià)將下跌10%以上。深圳房?jī)r(jià)下跌幅度將超過上海（那些囤房的炒房客是不是要哭了？）。

3. 新開工的樓盤增速也將回落。由于目前樓市調(diào)控仍集中在部分一線城市，后續(xù)新開工樓盤將從1-2月的高位回落至低個(gè)位數(shù)，但仍會(huì)高于去年4季度-14%左右的增速（注意啊，去年是負(fù)增長(zhǎng)？）。

限購(gòu)總是幾家歡喜幾家愁。一線城市的房?jī)r(jià)漲的太快了！

5年前，北京房?jī)r(jià)僅是現(xiàn)在一半，1套五環(huán)邊的大兩居300萬(wàn)以內(nèi)妥妥的（戶型隨便挑），而如今同樣這套房子，現(xiàn)在是600萬(wàn)左右（指的是小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的房子）。這多出來(lái)的300萬(wàn)，上哪里去湊??？

你知道這5年的時(shí)間里，如果不買房，你會(huì)損失什么嗎？這五年不僅要交群租房租金，還要忍受貨幣貶值，還要懵逼地看著房子蹭蹭地上漲。怎么辦？逃離北上廣深，響應(yīng)政府號(hào)召，去幫二三線城市去庫(kù)存嗎？

現(xiàn)在以上海的樓市限購(gòu)新政為例：上海突然對(duì)外地戶籍的購(gòu)房者變臉了！具體是這樣的：社保或納稅的要求由2年上升到5年。一大批在上海剛剛跨過2年納稅要求的有為青年們瞬間崩潰了，誰(shuí)也不知道3年之后，交齊了社?；蚣{稅，上海的房?jī)r(jià)還是不是今天的房?jī)r(jià)呢？

過幾年，你有買房資格或存了一點(diǎn)錢了，房?jī)r(jià)也和你無(wú)關(guān)了。說(shuō)不定房?jī)r(jià)要普遍破千萬(wàn)了。

這十幾年，回頭看，在一線城市早早買房的人深感慶幸。借助中國(guó)貨幣貶值的速度，他們的房貸月供大多能輕松還完。

樓市似乎有兩個(gè)聲音：沒錢買房的呼吁政府，既然房?jī)r(jià)這么高，為什么不強(qiáng)令開發(fā)商降價(jià)呢？有錢買房的四處炒房，因?yàn)榫罹奂颂珡?qiáng)大的購(gòu)買力：

強(qiáng)勁購(gòu)買力源于三大中國(guó)特色：

其一，財(cái)富聚集一線城市。這些城市擁有中國(guó)50%的高凈值人群，這些精英們的個(gè)人平均可投資資產(chǎn)為全國(guó)均值的409倍。

其二，父輩為子女在一線城市買房，主要靠舉三代的存款積蓄。要知道中國(guó)號(hào)稱世界存款能力最強(qiáng)的國(guó)家，中國(guó)人民是世界上最愛存錢的群體，儲(chǔ)蓄紅利發(fā)揮巨大作用。這一現(xiàn)象在其他國(guó)家是十分罕見的。

其三，中國(guó)人買房意愿強(qiáng)烈，房產(chǎn)購(gòu)置占收入比高于其他國(guó)家。你想想啊，結(jié)婚要買婚房、孩子上學(xué)要買學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老要買海景房。很多中國(guó)人有強(qiáng)烈的不安全感，當(dāng)下唯有投資房子，似乎才逃得過通脹的厄運(yùn)。

另一方面希望政府強(qiáng)硬降房?jī)r(jià)，目前在一線城市還不現(xiàn)實(shí)。

你了解房?jī)r(jià)的組成嗎？地方政府拿走了房?jī)r(jià)的一半，包括稅費(fèi)和土地收益。再看看這些多如牛毛的稅項(xiàng)：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)占用稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。房地產(chǎn)一旦下行，地方政府稅收靠什么支撐？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)，有的人坐享其成，大發(fā)橫財(cái)，而有的人努力工作一輩子也掙不到一個(gè)落腳的機(jī)會(huì)。

所以，看懂了嗎？現(xiàn)在政府不想讓大家買房的是一線城市，而不是小城市大量過剩的無(wú)人問津的房子。

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