[摘要]標準排名研究院統(tǒng)計，截至2015年11月18日（下同），全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬億元，與去年全年1.86萬億元相比，完成比例僅為71%。深圳土地成交的樓面價格也較去年下降3400元 平米，降幅28.81%，土地成交溢價率更是大跌近30個百分點。

　　買房和不買房10年后財富差別有多大：假設(shè)一個二、三線城市的房屋總價為50萬（按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算，月租1250元），為何取二三線城市房價？因為二三線房價較平穩(wěn)，暴漲暴跌的可能性較小。

　　第一種人：買房

　　買這套房子的話：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己！

　　那么十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬

　　第二種人：租房

　　租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。

　　由于國家統(tǒng)計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：

　　第1年房租：15000元

　　第2年房租：15900元

　　第3年房租：16854元

　　....

　　第10年房租：25342元

　　則租房人：

　　A、10年房租總計：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20萬

　　B、首付20萬的存銀行按年回報率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6萬

　　C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約為1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31萬

　　D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

　　現(xiàn)在有三個假設(shè)：

　　假設(shè)1

　　未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

　　那么買房的人財富為89.5萬。

　　租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

　　假設(shè)2

　　未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。那買房人財富是租房人的3倍有余。

　　假設(shè)3

　　未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌，則租房人勝出。

　　單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的，但現(xiàn)實中由于國家統(tǒng)計局的CPI遠低于實際通貨膨脹率，所以房價往往跑贏CPI，跑贏銀行存款，過去是10年全國大中小城市房價漲了3~10倍，未來10年呢？

　　可能有些人預(yù)期10年后房價還不如今天，或者漲幅低于26%，但因為中國人買房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。

　　最后，買不買房，你心里已經(jīng)清楚了。

　　無論你買不買房，這個消息都是非常重要滴↓↓

　　2016年這20城房價最可能下跌，買還是賣？

　　昨日， “房價2016年或有斷崖式下跌”的報道嚇到了很多人，中國社科院連夜澄清，但社科院并沒有推翻自己的觀點，只是怪媒體把這個觀點突出處理了。

　　房價究竟將向上還是向下？

　　標準排名研究院認為，籠統(tǒng)地說全國房價上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實在太難了，應(yīng)該換個思路，尊重價格分化的事實，從更簡單的角度去考量價格的漲跌。

　　而土地出讓的角度，容易讓我們回歸簡單：分區(qū)域地分析土地出讓情況，進而得出開發(fā)商本身的漲價動力或者降價壓力，如果開發(fā)商敢于用比較高的價格來買地，那么，它自己在賣樓的時候，漲價動力就比較大。反之亦然。

　　總體看，2015年全國房地產(chǎn)市場并不景氣，土地出讓整體情況也不樂觀。

　　標準排名研究院統(tǒng)計，截至2015年11月18日（下同），全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬億元，與去年全年1.86萬億元相比，完成比例僅為71%。

　　要在最后一個半月的時間賣出5000億元的土地并非易事。2015年全國100大城市的土地出讓收入同比下降已成事實。

　　深圳有危險！

　　而拖后腿的，不僅僅是的三四線城市，一線城市除北京外，上海土地收入完成額僅為2014年的69%，低于全國平均水平；廣州77%略好；深圳最慘只完成了47%，2014年全年654億元買地收入，今年只有308億元。

　　今年以來，深圳房價已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內(nèi)地一線房地產(chǎn)市場中漲勢最快的城市，目前，深圳房價已突破4萬元/平米大關(guān)。關(guān)注創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富微信：CYCF99，帶你創(chuàng)業(yè)致富。

　　深圳房價一路高歌猛進的背后，一方面是深圳只有略多于6個月的庫存，相比其他城市9~12個月的庫存量，深圳的房子對于買房者而言顯得更為緊俏；但另一方面，面對深圳樓市漲價潮，開發(fā)商的態(tài)度卻顯得更為謹慎。

　　在一線城市中（北上廣深），深圳今年的土地成交額最少，根據(jù)標準排名研究院的統(tǒng)計，截至11月18日，深圳土地成交只有308億元，與2014年全年相比（654億元），只完成去年的47%，在一線城市中排名最后。

　　同時，深圳土地成交的樓面價格也較去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢價率更是大跌近30個百分點。

　　2014年深圳土地市場的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情，而在2015年土地市場轉(zhuǎn)淡之后，2016年深圳樓市是延續(xù)升勢或是進行調(diào)整期，答案還未可知。

　　但需要提醒的是，深圳土地市場出現(xiàn)的大起大落的幕后，已顯露出開發(fā)商對當(dāng)?shù)貥鞘袘B(tài)度已由積極轉(zhuǎn)為觀望。

　　當(dāng)然，另外一種可能是，深圳2015年賣出的地塊都位置偏僻，拉低了總價和單價。但不管怎么樣，根據(jù)標準排名研究院的統(tǒng)計，深圳不但上榜“2016年樓市降價壓力最大的20個城市”，而且排名靠前，位居第七。

　　舟山樓面價降近8成，

　　廈門意外落選“漲價動力榜”

　　標準排名研究院根據(jù)土地收入完成情況、樓面價增長以及溢價率增長等三項指標進行綜合排名，最終選出“2016年樓市降價壓力最大的20個城市”：

　　舟山、湛江、韶關(guān)、贛州、惠州、臺州、深圳、大理、長沙、蚌埠、中山、濰坊、北海、江門、麗水、常州、宿遷、揚州、貴陽和呼和浩特。

　　截至11月18日，土地交易完成最差的10個城市中，韶關(guān)排名第一，土地成交額4.77億元，與去年近34億元的成交額相比，今年僅完成去年全完的14%，在百城排名中最低。

　　排在2和3位的分別是麗水和贛州，土地完成額也只有15%左右。排名第9的長沙是唯一一個上榜的省會城市，土地成交額只有74億元，與2014年近300億元的成交額相比，只完成了1/4。

　　在樓面價下降排名中，舟山名列榜首，2015年土地成交的樓面價只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高達78%；除舟山外，樓面價降幅在五成以上的城市還有3個，分別為揚州（53%）、麗水（52.12%）和惠州（50%）。如果以絕對額來排名，深圳則是第一，每平米下降3400元，百城排名中最差。

　　在溢價率下降最快的10個城市中，濟寧算是個奇葩，2014年該地區(qū)的土地成交溢價率還高達近60%，而到今年已跌到零，濟寧也成為2015年溢價率下降最快的城市。雖然該城市今年的土地收入水平以及樓面價都有所增長，但溢價率如此異動，影響了對該地區(qū)樓市的樂觀判斷。

　　同樣，在溢價率問題上還有一個爭議很大的城市——廈門。其在2015年溢價率下降排名中位列第5，溢價率下降14個百分點。

　　而同時，廈門的土地成交完成情況高達168%，樓面價也同比上升38%，上述兩項指標在百城排名中分列第6位和第14位，只是今年溢價率的下降幅度較大，讓其最終無緣成為最具漲價動力的20個城市，是個遺憾。