有媒體報(bào)道稱，近日央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)未來(lái)到底怎么走？一起來(lái)看一下↓↓

有媒體記者了解到，9月按揭貸增速仍然很快，10個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市的按揭貸占到了總按揭貸款的40%，風(fēng)險(xiǎn)急速集聚。多位銀行高管對(duì)記者表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，確實(shí)對(duì)金融穩(wěn)定、金融安全帶來(lái)考驗(yàn)，容易造成產(chǎn)業(yè)空心化，甚至影響到社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下滑？各方觀點(diǎn)分歧較明顯

而有消息說(shuō)，昨天上海市銀監(jiān)局也通知轄內(nèi)各中外資銀行，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸總量和集中度的檢測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)管控。國(guó)內(nèi)樓市似乎有點(diǎn)一葉知秋的意思。

值得注意的是，在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，不少城市的房?jī)r(jià)半年漲幅就超過(guò)三成，而過(guò)熱的樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在向金融系統(tǒng)蔓延。過(guò)度的房產(chǎn)需求不僅讓樓市供需進(jìn)一步失衡，也讓哪些原本屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性過(guò)度集中房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度依賴也讓風(fēng)險(xiǎn)積聚累積。

房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下滑？各方觀點(diǎn)分歧較明顯

對(duì)于大家最關(guān)心的問(wèn)題：我們的房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本輪調(diào)控后流動(dòng)性抽離后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像去年股市那樣的大幅下滑。從目前來(lái)看市場(chǎng)的觀點(diǎn)分歧也比較明顯。

繼續(xù)看多的觀點(diǎn)認(rèn)為目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率并不高，投資渠道也相對(duì)單一，房產(chǎn)除了本身的價(jià)格增之外，還有額外的租金收益，目前來(lái)看難以找到比房產(chǎn)更好的投資品種。而調(diào)控政策也主要是以抑制過(guò)快上漲為主，并非徹底打壓。

看空的觀點(diǎn)則認(rèn)為，從大周期來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未經(jīng)歷過(guò)合理的調(diào)整，而目前居民購(gòu)房的杠桿率也過(guò)高，房產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比過(guò)重，人口紅利周期也已基本過(guò)去，調(diào)整已是應(yīng)有之義。尤其是很多人把今年房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和去年股市相比較，很多現(xiàn)象具有相似性。在各個(gè)地區(qū)、中央各部委合力遏制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)上演類似去年股市的故事。這也是一個(gè)值得大家玩味的角度。 

萬(wàn)科的董秘譚華杰認(rèn)為，從城市化的規(guī)律來(lái)看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率 56%。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，還在大周期，即高速增長(zhǎng)期之內(nèi)。但是他也強(qiáng)調(diào)，不能說(shuō)城鎮(zhèn)化率不到 75%，房?jī)r(jià)一定只漲不跌。因?yàn)樵诖笾芷陔A段，房?jī)r(jià)估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，讓大周期提前到達(dá)終點(diǎn)。

譚華杰還表示，類似房?jī)r(jià)租金比這樣的在大周期并不適用的指標(biāo)，例如從1998年到2008年，日本東京地價(jià)下跌了30%，但房?jī)r(jià)租金比始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到 2015年，美國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅頻繁變動(dòng)，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定，所以房?jī)r(jià)租金比例很難有一個(gè)確定的合理范圍。

海通姜超則認(rèn)為，過(guò)去幾年中，中國(guó)居民新增房貸、新增地產(chǎn)銷售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達(dá)到39%，16年上半年則高達(dá)50%，正是美國(guó)金融危機(jī)前的最高水平。還有就是居民杠桿率。11年以來(lái)中國(guó)居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。所以姜超認(rèn)為，本輪限購(gòu)出臺(tái)時(shí)，居民杠桿率已遠(yuǎn)高于上一輪限購(gòu)時(shí)期，居民購(gòu)房潛力也已被大量透支。

此外，他還認(rèn)為，從房貸占GDP的比重看，中國(guó)居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，而中國(guó)去年已經(jīng)達(dá)到5.5%。美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見(jiàn)頂回落，而中國(guó)今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，16年可能會(huì)是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。

長(zhǎng)沙：節(jié)后單周新房成交跌逾四成

隨著一二線城市的調(diào)控政策政策大量出臺(tái)，一些城市樓市開(kāi)始降溫。據(jù)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，10月2日至10月8日一周，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)新房成交4776套，環(huán)比跌41.15%。

近幾個(gè)月來(lái)，長(zhǎng)沙的樓市持續(xù)上演火爆行情，進(jìn)入9月以來(lái)，單周新房成交量屢創(chuàng)歷史新高，中心城區(qū)“十一”前最后一周新房成交再次刷新紀(jì)錄，達(dá)到8116套。

“轉(zhuǎn)移效應(yīng)”顯現(xiàn) 江蘇三四線樓市成交踴躍

國(guó)慶期間，江蘇淮安市區(qū)十多家樓盤(pán)推出了特價(jià)房源，優(yōu)惠促銷的力度不小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月黃金周淮安市轄區(qū)日均新房認(rèn)購(gòu)量近150套，比去年的黃金周增長(zhǎng)約20%。

在宿遷市沭陽(yáng)縣城一家樓盤(pán)的銷售現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)慶期間前來(lái)看房買(mǎi)房的市民絡(luò)繹不絕。樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人介紹，由于推出了購(gòu)房?jī)?yōu)惠，國(guó)慶期間每天的客戶來(lái)訪量是平時(shí)的近三倍。

鎮(zhèn)江市在國(guó)慶長(zhǎng)假期間樓市特別熱鬧。10月份以來(lái)，客戶明顯增多，假期里幾天的業(yè)績(jī)就趕上了平時(shí)一個(gè)月的成交量。除了本地購(gòu)房者外，售樓處里也出現(xiàn)了很多外地買(mǎi)房人的身影。

業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策后，三四線城市迎來(lái)了去庫(kù)存的良機(jī)，樓市成交量隨之上升，投資客也可能涌入。此時(shí)，普通購(gòu)房者應(yīng)該保持冷靜，關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，仔細(xì)挑選房源，不要盲目跟風(fēng)買(mǎi)房。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，價(jià)格不太可能繼續(xù)持續(xù)往上走了，如果還是過(guò)火，再往上走的話，不排除有更多更嚴(yán)厲的政策出來(lái)。市場(chǎng)適度轉(zhuǎn)冷，量、價(jià)一定程度降溫回落，這是不可避免出現(xiàn)的情況。過(guò)度投資投機(jī)的那些人可能會(huì)被清洗出去，剩余的對(duì)于剛需，總體上來(lái)說(shuō)可能會(huì)出現(xiàn)比較好的態(tài)勢(shì)。

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